À Mulhouse, ces drôles de HLM ont été dessinés par quelques-uns des plus grands architectes du monde

À Mulhouse, 61 logements sociaux ont servi de terrain d’expérimentation à Jean Nouvel, Shigeru Ban, Lacaton & Vassal et quelques autres architectes qui n’avaient manifestement pas reçu la consigne de fabriquer du HLM discret. Vingt ans après leur inauguration, la Cité Manifeste Pierre-Zemp reste une curiosité : ici, le luxe recherché n’était ni le marbre ni le jacuzzi. C’était l’espace.

De l’extérieur, soyons francs, la Cité Manifeste peut provoquer quelques secondes de perplexité. On y trouve du métal, du polycarbonate, des volumes qui évoquent parfois une serre horticole, un atelier ou un bâtiment industriel dont quelqu’un aurait oublié d’enlever les habitants. C’est voulu.

En 2005, lorsque les 61 logements sont inaugurés dans le prolongement de l’ancienne cité ouvrière de Mulhouse, l’objectif n’est précisément pas de construire un lotissement social supplémentaire avec une jolie couleur beige et trois arbustes réglementaires. La SOMCO veut essayer autre chose. Son directeur de l’époque, Pierre Zemp, part d’un constat assez simple : le logement social s’est progressivement normalisé. Des surfaces définies, des pièces définies, des budgets serrés et, à la fin, des appartements qui finissent souvent par beaucoup se ressembler.

Il invite donc cinq équipes d’architectes à réfléchir autrement. Et pas exactement des débutants. Jean Nouvel, Shigeru Ban, Anne Lacaton et Jean-Philippe Vassal figurent notamment dans l’aventure. Trois de ces signatures recevront par la suite le prix Pritzker, l’une des distinctions les plus prestigieuses au monde en architecture.

Mulhouse s’est donc retrouvée avec des HLM dessinés par des gens dont certaines réalisations finissent habituellement dans les livres d’architecture. Cela impose tout de même un certain respect au moment d’étendre son linge.

Construire plus grand plutôt que construire plus chic

L’idée la plus intéressante de la Cité Manifeste n’est pourtant pas son apparence. Le véritable pari était ailleurs : peut-on offrir davantage d’espace à des locataires sociaux sans faire exploser le coût du logement ? La réponse la plus radicale viendra de Lacaton & Vassal.

Plutôt que de consacrer le budget à des matériaux prestigieux ou à des finitions sophistiquées, les architectes choisissent des systèmes constructifs simples et relativement économiques. Béton, structures métalliques, grandes baies, éléments inspirés des serres horticoles. L’économie réalisée doit servir à fabriquer ce que l’immobilier contemporain distribue généralement avec la parcimonie d’un pharmacien : des mètres carrés.

Pour leurs 14 logements, Lacaton & Vassal annoncent une moyenne d’environ 110 m² habitables, auxquels viennent s’ajouter en moyenne 27 m² de jardin d’hiver et un garage. Certains logements atteignent ainsi, en comptant ces espaces complémentaires, environ 175 m² pour un T4 ou un T5.

175 m². Dans un HLM. À ce niveau-là, perdre ses clés à l’intérieur devient une hypothèse immobilière crédible.

Il faut cependant être précis : ces 175 m² ne correspondent pas à 175 m² de surface habitable réglementaire. Le chiffre inclut notamment le garage et le jardin d’hiver. Mais même débarrassé de cet effet spectaculaire, le principe reste étonnant : donner beaucoup plus de volume que dans un logement social traditionnel.

Des serres horticoles au-dessus du salon

Chez Lacaton & Vassal, une partie du logement ressemble donc volontairement à une serre. Et pour une raison très simple : une serre horticole permet d’enfermer beaucoup d’espace avec relativement peu de matière et donc à moindre coût.

Sur une structure en béton sont installées des structures légères en acier galvanisé et en polycarbonate. Les logements sont traversants, largement ouverts et accompagnés de jardins d’hiver. On peut aimer. On peut détester. On peut également passer devant en se demandant pourquoi quelqu’un a installé son canapé chez un producteur de tomates.

Mais derrière l’esthétique se trouve une véritable réflexion économique : ne pas fabriquer un petit appartement avec des matériaux coûteux lorsqu’on peut consacrer le même argent à fabriquer un grand appartement avec des matériaux plus simples. Lacaton & Vassal résument eux-mêmes leur ambition ainsi : produire, à coût égal, des logements largement plus grands que les logements standardisés habituels.

Cinq équipes, cinq façons d’habiter

La Cité Manifeste n’est cependant pas composée de 61 exemplaires du même logement expérimental. Chaque équipe dispose de son secteur. Jean Nouvel travaille notamment sur de grands logements utilisant largement le métal et des façades ouvertes sur les jardins. Shigeru Ban et Jean de Gastines imaginent des constructions utilisant elles aussi des procédés industrialisés et des volumes inhabituels.

Duncan Lewis travaille sur des espaces en hauteur et des assemblages mêlant béton et composants industriels. Mathieu Poitevin et Pascal Reynaud vont encore plus loin dans une autre direction : certains espaces sont volontairement peu achevés afin que leurs occupants puissent se les approprier.

Ce qui est charmant lorsqu’on parle d’architecture. Un peu moins lorsqu’on vient de déménager et qu’on découvre que « s’approprier l’espace » signifie parfois sortir son portefeuille et sa perceuse. L’évaluation réalisée plusieurs années après la livraison relève d’ailleurs que certains locataires ont dû financer eux-mêmes des aménagements, notamment du cloisonnement, des rangements ou des revêtements. Le rapport souligne le paradoxe : demander à un locataire de logement social d’investir fortement dans un logement qu’il ne possède pas peut rapidement atteindre les limites de l’expérimentation.

L’architecture conceptuelle finit toujours par rencontrer quelqu’un qui veut simplement fermer la chambre des enfants. Et c’est généralement là que la conversation devient intéressante.

Et tout cela devait coûter combien ?

C’est évidemment la question qui gâche toutes les réunions d’architectes : le budget.

Chez Lacaton & Vassal, le chiffre annoncé est spectaculaire : 1,05 million d’euros HT pour 14 logements, soit environ 75 000 euros HT de travaux par logement, en valeur de l’époque. Attention toutefois à ne pas transformer ce chiffre en slogan.

75 000 euros ne représente pas le prix auquel quelqu’un pouvait acheter la maison. Il s’agit du coût de construction annoncé pour cette partie du programme, hors toute une série d’éléments entrant dans le prix de revient complet d’une opération immobilière. Et surtout, toutes les équipes n’ont pas atteint le même niveau d’économie.

L’évaluation ultérieure du projet montre que la Cité Manifeste a connu des dépassements, des travaux supplémentaires et des coûts finaux variables selon les secteurs. Le pari du « plus grand au même prix » a donc davantage fonctionné pour certaines réalisations que pour d’autres. Autrement dit, réunir cinq architectes prestigieux n’a pas miraculeusement supprimé l’existence des factures. C’était pourtant une belle tentative.

Un logement social qui refuse de compter uniquement les mètres carrés

Il y avait également un autre problème. Construire un logement deux fois plus grand n’a aucun intérêt pour un locataire social si le propriétaire lui répond ensuite : « Félicitations pour votre magnifique jardin d’hiver. Voici maintenant votre magnifique loyer. »

Le principe de la Cité Manifeste était justement d’éviter que chaque mètre carré supplémentaire soit mécaniquement transformé en loyer supplémentaire. La réflexion portait donc autant sur l’usage de l’espace que sur son prix.

Les grands volumes, jardins privatifs, garages, terrasses et jardins d’hiver devaient offrir quelque chose que l’on associe plus volontiers à une maison individuelle qu’à un logement social. C’était d’ailleurs l’une des ambitions exprimées par Pierre Zemp : réduire l’écart entre ce que souhaitent réellement les habitants et le logement normalisé qu’on leur propose.

Une idée presque inconvenante de simplicité : demander aux gens comment ils aimeraient vivre avant de leur expliquer comment ils doivent habiter.

Vingt ans plus tard, Mulhouse possède un petit morceau d’histoire de l’architecture

La Cité Manifeste n’est évidemment pas devenue le modèle universel du logement social français. Si toutes les villes avaient adopté la serre horticole comme nouvelle unité de mesure immobilière, nous l’aurions probablement remarqué. Mais l’expérience a laissé une trace.

En 2022, l’ensemble a reçu le label national « Architecture contemporaine remarquable » du ministère de la Culture. Il porte désormais le nom de Cité Manifeste Pierre-Zemp, en hommage à celui qui avait lancé cette expérience.

Et c’est peut-être là que Mulhouse possède quelque chose d’assez rare. Pas simplement des bâtiments signés par des architectes célèbres. Mais 61 logements sociaux dans lesquels on a réellement essayé de répondre à une question toute bête : pourquoi les familles modestes devraient-elles nécessairement vivre dans moins d’espace ?

La réponse architecturale est parfois belle, parfois déroutante, parfois imparfaite. Elle ressemble donc assez bien à une expérience.

Reste une question que les plans, les prix et les récompenses d’architecture ne permettent pas vraiment de trancher : comment vit-on réellement dans ces logements, vingt ans après ? Peut-être l’objet d’un prochain article.

Sources

Ministère de la Culture – DRAC Grand Est, présentation de la Cité Manifeste Pierre-Zemp et label Architecture contemporaine remarquable.

Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA), La Cité Manifeste à Mulhouse – Analyse et évaluation.

Lacaton & Vassal, fiche du projet des 14 logements de la Cité Manifeste à Mulhouse.