Mulhouse taxe les logements vacants : encore faudrait-il pouvoir les louer
À Mulhouse, 3 159 logements sont vacants depuis plus de deux ans. La Ville vient d’adopter la future taxe sur la vacance des logements. Sur le papier, l’idée paraît simple : un logement vide, un propriétaire, une taxe, et hop, quelqu’un emménage. Dans la vraie vie, le logement a parfois cent ans, une succession sur le dos, personne n’en veut et la plomberie a connu trois Républiques.
Il existe des problèmes qui deviennent beaucoup plus simples dès qu’on leur donne un acronyme.
Pour les logements vacants, ce sera désormais la TVLH, taxe sur la vacance des locaux d’habitation. À partir du 1er janvier 2027, elle remplacera deux dispositifs existants, la TLV et la THLV. Deux taxes deviennent une seule taxe : administrativement, c’est presque du rangement.
Le conseil municipal de Mulhouse a voté, le 24 septembre, l’institution de cette nouvelle taxe. Avec une petite particularité : Mulhouse taxait déjà les logements vacants. En février encore, la Ville appliquait un taux de taxe d’habitation de 21,93 % aux résidences secondaires et logements vacants.
La réforme ne découvre donc pas soudain qu’il existe des appartements vides à Mulhouse. Elle change surtout l’outil.
3 159 logements vides. Enfin, « logements »…
L’Afut Sud-Alsace recense à Mulhouse 3 159 logements vacants depuis plus de deux ans en 2024, soit environ 5 % du parc total.
Présenté ainsi, on pourrait presque imaginer 3 159 portes derrière lesquelles attendent sagement 3 159 appartements, une clé sur la table et un propriétaire ayant simplement oublié de publier l’annonce.
L’immobilier mulhousien est malheureusement moins coopératif.
L’étude de l’Afut évoque notamment des logements inadaptés, des situations patrimoniales ou juridiques compliquées et un parc ancien très présent. Un logement peut être vide parce que son propriétaire préfère le laisser ainsi. Il peut aussi être coincé dans une succession, nécessiter des travaux, être difficile à vendre ou simplement ne plus correspondre à ce que cherchent les locataires.
Et puis il y a le logement vieux.
Pas forcément insalubre. Pas forcément interdit à la location. Juste vieux.
Celui avec la cuisine marron, le lino qui a survécu à Giscard et une salle de bains dont la couleur semble avoir été choisie après une longue dispute familiale.
Or, moche n’est pas un statut juridique.
Si le logement reste habitable et peut légalement être loué, son propriétaire ne peut pas simplement expliquer au fisc que personne n’aime la tapisserie.
Quand personne n’en veut
La nouvelle TVLH comporte toutefois une nuance importante : elle ne s’applique pas lorsque la vacance est indépendante de la volonté du contribuable.
Un propriétaire qui conserve volontairement un appartement vide pendant des années n’est pas dans la même situation que celui qui tente réellement de louer son bien sans trouver personne. La question devient donc assez délicate : à partir de quel moment un logement est-il vide parce que son propriétaire le veut, et à partir de quel moment est-il vide parce que personne n’en veut ?
La fiscalité française vient de rencontrer la philosophie.
Et c’est au propriétaire qui conteste l’imposition d’apporter les éléments permettant d’établir que la vacance ne dépendait pas de lui : annonces de location, démarches, travaux nécessaires, situation juridique. La bonne foi gagne beaucoup à posséder un classeur.
Il existe même des cas plus étonnants : un logement peut être considéré comme vacant par l’administration alors qu’il est en réalité occupé sans droit ni titre, par exemple par des squatteurs. Si cette occupation dure plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence, le logement n’est alors plus considéré comme vacant pour l’application de la taxe.
À ce stade, Kafka aurait probablement demandé une mutation.
Une taxe ne refait pas une salle de bains
Cela ne signifie pas que la taxe ne sert à rien.
Face à un propriétaire qui conserve délibérément un appartement habitable vide alors que le marché manque de logements, augmenter le coût de l’inaction peut pousser à louer, vendre ou rénover.
Mais entre « logement vacant » et « logement disponible immédiatement pour un locataire », il existe une différence considérable.
Une taxe peut convaincre quelqu’un de remettre son appartement sur le marché.
Elle répare beaucoup moins bien une toiture. Elle règle assez mal une succession. Et jusqu’à preuve du contraire, aucun avis d’imposition n’a encore réussi à refaire une installation électrique.
C’est là que le chiffre des 3 159 logements mulhousiens doit être manipulé avec prudence. Il mesure une vacance de longue durée. Il ne dit pas que 3 159 appartements pourraient accueillir une famille lundi matin si leurs propriétaires recevaient un courrier suffisamment désagréable.
La vraie question est donc moins spectaculaire, mais beaucoup plus intéressante : combien de logements sont réellement vides par choix et combien le restent parce que leur remise sur le marché est compliquée, coûteuse ou simplement peu réaliste ?
Pour les premiers, la taxe peut être un aiguillon. Pour les autres, il faudra probablement davantage. Parce qu’un logement vide entre facilement dans une statistique.
Pour y faire entrer un locataire, il faut parfois commencer par pouvoir ouvrir la porte.
Sources
- Ville de Mulhouse — Conseil municipal du 24 septembre 2026 et délibérations adoptées.
- Ville de Mulhouse — Procès-verbal du conseil municipal du 5 février 2026 : fiscalité locale 2026.
- Afut Sud-Alsace — Mulhouse, chiffres clés de l’habitat 2026.
- Afut Sud-Alsace — La vacance de longue durée : analyse de ses caractéristiques dans l’agglomération mulhousienne et zoom dans les quartiers de Mulhouse, 9 septembre 2026.
- Légifrance — article 1406 bis du Code général des impôts et loi de finances pour 2026 instituant la TVLH à compter du 1er janvier 2027.
- Crédit Photo : Image créée artificiellement
