Prenons deux propriétaires. Le premier possède une maison à Reiningue : 220 m², jardin, garage, façade impeccable. Elle vaut 400 000 euros. Il a probablement une tondeuse qui se recharge toute seule et un endroit spécialement prévu pour ranger les coussins du salon de jardin. Le second possède un trois-pièces de 69 m² à Bourtzwiller : 75 000 euros, immeuble ancien, cuisine fatiguée, salle de bains ayant manifestement survécu à plusieurs réformes fiscales.

Question simple : lequel paie le plus de taxe foncière ? La grande maison, évidemment. Sauf que non. Enfin, peut-être. Bienvenue dans la taxe foncière.

Deux maisons côte à côte illustrant le poids parfois inégal de la taxe foncière entre un logement modeste et une grande maison — Photo créée artificiellement.

Votre maison vaut 400 000 euros ? Toutes nos félicitations

La taxe foncière ne se calcule pas sur le prix de votre logement. Le fisc ne regarde donc pas votre maison de Reiningue en murmurant : « 400 000 euros, joli. » Il regarde sa valeur locative cadastrale, une sorte de loyer théorique administratif établi selon la surface, le confort, la catégorie du logement et différents critères. Pour les logements, les références historiques reposent encore sur les conditions du marché locatif de 1970, même si les valeurs sont ensuite revalorisées et peuvent évoluer lorsque le bien change.

1970. Georges Pompidou était président, les Beatles se séparaient et l’administration française évaluait déjà votre salle de bains. Il faut admirer la continuité.

Faisons quelque chose de dangereux : des mathématiques

Imaginons que notre grande maison de Reiningue possède une base taxable de 3 400 euros. En 2026, le taux communal de Reiningue est de 24,22 %. m2A ajoute 3,58 %, soit 27,80 %. Résultat : 3 400 × 27,80 % = 945 euros.

Passons maintenant à notre appartement de Bourtzwiller. Il est quatre ou cinq fois moins cher. Imaginons une base taxable de seulement 2 200 euros. Mais Bourtzwiller est à Mulhouse. Mulhouse applique 43,01 %, auxquels s’ajoutent les 3,58 % de m2A, soit 46,59 %. Résultat : 2 200 × 46,59 % = 1 025 euros.

Nous obtenons donc, dans cet exemple : grande maison de 220 m² à 400 000 € : 945 € ; petit trois-pièces de 69 m² à 75 000 € : 1 025 €. La cuisine en Formica vient de battre la maison de maître. Elle n’avait pourtant rien demandé.

Ces deux bases cadastrales sont fictives et servent uniquement à montrer le mécanisme. Les montants réels dépendent de la valeur cadastrale propre à chaque logement et l’avis peut comporter d’autres lignes, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

On pourrait penser que Mulhouse est simplement une grande ville

C’est une explication confortable. Elle a malheureusement un défaut : Strasbourg existe. À Strasbourg, le taux cumulé comparable atteint environ 42,04 %. À Mulhouse : 46,59 %. Prenons exactement la même base taxable de 2 200 euros : environ 925 euros à Strasbourg, contre 1 025 euros à Mulhouse.

Nous venons de déplacer fictivement le même appartement de Strasbourg à Mulhouse. Nous n’avons pas ajouté de chambre, pas installé de jacuzzi, pas même repeint le couloir. Cent euros sont apparus. La géographie possède parfois des pouvoirs extraordinaires.

Et le plus curieux est que l’immobilier strasbourgeois est généralement beaucoup plus cher que l’immobilier mulhousien. On peut donc acheter plus cher et être soumis à un taux plus faible. Il fallait y penser.

Finalement, l’adresse compte presque autant que la maison

Trois chiffres suffisent : Reiningue : 27,80 % ; Strasbourg : 42,04 % ; Mulhouse : 46,59 %. À base cadastrale identique, l’écart est considérable.

C’est donc l’une des bizarreries de la taxe foncière : une grande maison chère peut parfois être moins taxée qu’un appartement beaucoup plus modeste situé quelques kilomètres plus loin. Quand on achète un logement, on regarde le prix, la surface, le chauffage, les travaux et éventuellement le voisin qui possède un coq. On devrait peut-être commencer par le panneau à l’entrée de la commune.

Sources

Direction générale des Finances publiques — valeur locative cadastrale et calcul de la taxe foncière.
Ville de Mulhouse — délibérations et taux de fiscalité directe locale 2026.
Mulhouse Alsace Agglomération — taux de taxe foncière sur les propriétés bâties 2026.
Ville et Eurométropole de Strasbourg — fiscalité directe locale 2026.
Délibération 2026 de Reiningue relative aux taux d’imposition locaux.

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